経済成長を背景に不動産の価格も上昇を続けるフィリピンですが、不動産投資のためにはどのような手順を踏むのでしょうか。国内不動産とは異なる手続きや支払いスケジュールがあるので、ここで詳しく説明します。用意すべき書類もご紹介しますので、これからフィリピンでの不動産投資を検討している方には参考になると思います。
1 フィリピンで不動産投資をするエリアを探す
不動産投資で最も重要なのが、物件の場所選びです。フィリピンでのエリア選びについて説明します。
1-1 フィリピンでこれからの成長が見込めるエリアを探す
2019年のGDP(国内総生産)成長率が5.9%と高い数値を示すフィリピン。その経済成長率を背景に、不動産市場も成長を続けています。
不動産投資で重要なのは場所選びですが、すでに首都圏では価格が高騰しています。そこで、これからも不動産価格の上昇が見込めるエリアを選ぶことが、フィリピンでの不動産投資の第一歩となります。
フィリピンでは大手の不動産サイトLamudiは、2019年8月にこれから成長が望めるエリアをいくつかピックアップしています。
まずチェックすべきは「ベイエリア」です。高級コンドミニアムの開発が本格化すると見られているエリアですが、潜在的な住宅需要が見込めることが今後の成長が期待できる理由です。
次にチェックしたいのが、「ケソンシティ」です。中央ビジネス地区と比べるとオフィス賃料が安いことから、今後は企業が集まることが予測されます。それに伴って労働者も集まり、住宅需要が増加することが期待できます。
そしてすでに不動産価格が高騰している「セブ」も、まだまだ成長が見込めるエリアとして紹介されています。セブはビジネス拠点として有名なエリアですが、商業中心地を拡大していることから今後の不動産投資にも期待できます。
1-2 フィリピンの不動産投資で賃貸需要が見込めるエリアを探す
また賃貸需要の面からも、エリア選別ができます。たとえばマカティ市とタギッグ市はビジネス地区であり金融地区でもあることから、世界中からビジネスパーソンが集まっています。ケソン市はエンターテインメント産業の地として知られますが、イーストウッドシティとクバオにBPO(外部委託)企業が多く集まっています。
このように高級コンドミニアムを借りることができる外資系に勤める外国人が多いエリアならば、賃貸による収益も期待できます。
フィリピンの経済動向と今後の開発、そして人の動きを分析することで、不動産投資にふさわしいエリアがどこなのかを絞り込むことが可能です。
2 フィリピンでの不動産投資に適切な物件を探す
フィリピンでの不動産投資に最適なエリアを絞り込んだら、次は具体的な物件探しです。物件の探し方と、具体的に検討する不動産について説明します。
2-1 フィリピンで不動産投資用物件を探す方法は2種類ある
フィリピンで投資のための不動産を探す方法は2つあります。
1つは国内の不動産会社を利用する方法です。海外の不動産に関する情報を入手するのは難しいものです。そこで、海外不動産と現地の市場に詳しい不動産会社を利用すれば、適切な物件を選ぶことが可能となります。
フィリピンの不動産投資が初めての人なら、現地のリアルタイムの経済状況や不動産市場について情報を得ることができます。また、現地物件の管理をしている不動産会社であれば、安心して賃貸管理も任せることができます。
現地で管理会社を探すのも不可能ではありませんが、トラブルが発生した時には処理にタイムラグが発生する可能性があります。現地法人を持つ不動産会社であれば、迅速な対応が可能です。
2つめはフィリピンの不動産情報を扱う不動産ポータルサイトを利用する方法です。
フィリピンの不動産情報を扱うサイトはいろいろとありますが、まずはLamudiがおすすめです。検索画面では、エリアと不動産の種類、購入か賃貸かを選ぶことができます。物件を選ぶと詳細情報、ローンの計算、物件を扱うエージェントか代理店が一覧で表示されます。
フィリピンで投資用不動産を購入する場合、新築であればデベロッパーから購入しますが、中古物件の場合にはエージェントか代理店を利用します。
ほかに不動産ポータルサイトとしては、Property24があります。エリアと不動産の種類のほかに価格の上限と下限を設定して検索できます。物件を選ぶと、詳細情報と室内の写真、物件全体の施設をチェックできるようになっています。
投資用不動産を探すのに有益な情報を得られるサイトとしては、ZipMatchがあります。
このサイトでは単に物件情報を提供するだけではなく、物件選びのための参考になる情報を提供しています。たとえば家賃利回りや価格、アメニティなどのデータを総合的に評価して、都市ランキングやコンドミニアムのスコアといったものを掲載しています。このサイトを利用しても、不動産投資に適切なエリアを選ぶこともできるでしょう。
2-2 不動産投資で購入するならプレビルドのコンドミニアムがおすすめ
フィリピンで不動産投資用に購入する物件としておすすめなのは、プレビルド販売されるコンドミニアムです。
プレビルド(プリセールともいう)とは日本では馴染みのない言葉ですが、工事の着工前に契約して購入する物件のことです。しかし日本のマンションもほとんどは、着工前に販売されています。日本のマンション販売とコンドミニアムのプレビルド販売のどこが違うのかというと、プレビルドは工事を進める段階に応じて支払いをするという点です。竣工時に支払いをすべて済ませるという点では、日本のマンションとコンドミニアムに変わりはありません。
ではなぜフィリピンの不動産投資でコンドミニアムのプレビルド販売をおすすめするのかというと、デベロッパーが本来売り出す価格よりも割安で購入できるからです。つまりプレビルド販売で安く購入しておけば、完成後には高く売却できる可能性が高いということです。
2-3 フィリピンでコンドミニアムを購入する理由
フィリピンの不動産投資でコンドミニアムを購入するもうひとつの理由は、外国人は土地を所有できないことが挙げられます。
フィリピンに限らず新興国の多くは、外国人が土地を所有することを認めていません。資金力のある外資に土地を買い占められることを防ぐのが理由です。しかし、コンドミニアムに関しては所有権が認められています。日本のマンションとは異なり、土地の持分というものがないので、コンドミニアム法により建物の区分所有が認められるという形になります。
3 フィリピンのコンドミニアム購入の契約をする
1 フィリピンで不動産投資をするエリアを探す
不動産投資で最も重要なのが、物件の場所選びです。フィリピンでのエリア選びについて説明します。
1-1 フィリピンでこれからの成長が見込めるエリアを探す
2019年のGDP(国内総生産)成長率が5.9%と高い数値を示すフィリピン。その経済成長率を背景に、不動産市場も成長を続けています。
不動産投資で重要なのは場所選びですが、すでに首都圏では価格が高騰しています。そこで、これからも不動産価格の上昇が見込めるエリアを選ぶことが、フィリピンでの不動産投資の第一歩となります。
フィリピンでは大手の不動産サイトLamudiは、2019年8月にこれから成長が望めるエリアをいくつかピックアップしています。
まずチェックすべきは「ベイエリア」です。高級コンドミニアムの開発が本格化すると見られているエリアですが、潜在的な住宅需要が見込めることが今後の成長が期待できる理由です。
次にチェックしたいのが、「ケソンシティ」です。中央ビジネス地区と比べるとオフィス賃料が安いことから、今後は企業が集まることが予測されます。それに伴って労働者も集まり、住宅需要が増加することが期待できます。
そしてすでに不動産価格が高騰している「セブ」も、まだまだ成長が見込めるエリアとして紹介されています。セブはビジネス拠点として有名なエリアですが、商業中心地を拡大していることから今後の不動産投資にも期待できます。
1-2 フィリピンの不動産投資で賃貸需要が見込めるエリアを探す
また賃貸需要の面からも、エリア選別ができます。たとえばマカティ市とタギッグ市はビジネス地区であり金融地区でもあることから、世界中からビジネスパーソンが集まっています。ケソン市はエンターテインメント産業の地として知られますが、イーストウッドシティとクバオにBPO(外部委託)企業が多く集まっています。
このように高級コンドミニアムを借りることができる外資系に勤める外国人が多いエリアならば、賃貸による収益も期待できます。
フィリピンの経済動向と今後の開発、そして人の動きを分析することで、不動産投資にふさわしいエリアがどこなのかを絞り込むことが可能です。
2 フィリピンでの不動産投資に適切な物件を探す
フィリピンでの不動産投資に最適なエリアを絞り込んだら、次は具体的な物件探しです。物件の探し方と、具体的に検討する不動産について説明します。
2-1 フィリピンで不動産投資用物件を探す方法は2種類ある
フィリピンで投資のための不動産を探す方法は2つあります。
1つは国内の不動産会社を利用する方法です。海外の不動産に関する情報を入手するのは難しいものです。そこで、海外不動産と現地の市場に詳しい不動産会社を利用すれば、適切な物件を選ぶことが可能となります。
フィリピンの不動産投資が初めての人なら、現地のリアルタイムの経済状況や不動産市場について情報を得ることができます。また、現地物件の管理をしている不動産会社であれば、安心して賃貸管理も任せることができます。
現地で管理会社を探すのも不可能ではありませんが、トラブルが発生した時には処理にタイムラグが発生する可能性があります。現地法人を持つ不動産会社であれば、迅速な対応が可能です。
2つめはフィリピンの不動産情報を扱う不動産ポータルサイトを利用する方法です。
フィリピンの不動産情報を扱うサイトはいろいろとありますが、まずはLamudiがおすすめです。検索画面では、エリアと不動産の種類、購入か賃貸かを選ぶことができます。物件を選ぶと詳細情報、ローンの計算、物件を扱うエージェントか代理店が一覧で表示されます。
フィリピンで投資用不動産を購入する場合、新築であればデベロッパーから購入しますが、中古物件の場合にはエージェントか代理店を利用します。
ほかに不動産ポータルサイトとしては、Property24があります。エリアと不動産の種類のほかに価格の上限と下限を設定して検索できます。物件を選ぶと、詳細情報と室内の写真、物件全体の施設をチェックできるようになっています。
投資用不動産を探すのに有益な情報を得られるサイトとしては、ZipMatchがあります。
このサイトでは単に物件情報を提供するだけではなく、物件選びのための参考になる情報を提供しています。たとえば家賃利回りや価格、アメニティなどのデータを総合的に評価して、都市ランキングやコンドミニアムのスコアといったものを掲載しています。このサイトを利用しても、不動産投資に適切なエリアを選ぶこともできるでしょう。
2-2 不動産投資で購入するならプレビルドのコンドミニアムがおすすめ
フィリピンで不動産投資用に購入する物件としておすすめなのは、プレビルド販売されるコンドミニアムです。
プレビルド(プリセールともいう)とは日本では馴染みのない言葉ですが、工事の着工前に契約して購入する物件のことです。しかし日本のマンションもほとんどは、着工前に販売されています。日本のマンション販売とコンドミニアムのプレビルド販売のどこが違うのかというと、プレビルドは工事を進める段階に応じて支払いをするという点です。竣工時に支払いをすべて済ませるという点では、日本のマンションとコンドミニアムに変わりはありません。
ではなぜフィリピンの不動産投資でコンドミニアムのプレビルド販売をおすすめするのかというと、デベロッパーが本来売り出す価格よりも割安で購入できるからです。つまりプレビルド販売で安く購入しておけば、完成後には高く売却できる可能性が高いということです。
2-3 フィリピンでコンドミニアムを購入する理由
フィリピンの不動産投資でコンドミニアムを購入するもうひとつの理由は、外国人は土地を所有できないことが挙げられます。
フィリピンに限らず新興国の多くは、外国人が土地を所有することを認めていません。資金力のある外資に土地を買い占められることを防ぐのが理由です。しかし、コンドミニアムに関しては所有権が認められています。日本のマンションとは異なり、土地の持分というものがないので、コンドミニアム法により建物の区分所有が認められるという形になります。
3 フィリピンのコンドミニアム購入の契約をする
フィリピンで不動産投資のために購入する物件が決まれば、次は契約の手続きに移ります。
3-1 契約の前に予約申し込みをする
フィリピンで不動産投資のための物件が決まれば、次は購入のための契約に進みます。その前にはまず予約申し込みと予約料の支払い、頭金の支払いといった手続きが必要です。
まず購入する部屋が決まれば、予約申し込みをします。予約には予約料が必要となりますが、これは頭金の一部として充当されます。ほかにデベロッパーに対してLOI(署名済み同意書)を提出します。
3-2 契約前に頭金を支払う
続いて頭金を支払います。プレビルド販売のコンドミニアムの場合、頭金は分割して支払うのが一般的です。そのため、契約書を作成する前に最初の支払いを済ませます。
もしローンを組むことができれば、先に申請をして承認を得ておく必要があります。ローンが組めない場合には現金での支払いか、あるいはコンドミニアムを販売するデベロッパーが用意するローンを利用します。いずれかの方法を選んで契約に移ります。
3-3 フィリピンの不動産売買契約書には「認証」手続きが必要
提出した書類の確認が終われば売買契約に移ります。事前に契約書のコピーをもらい、弁護士にその内容を確認してもらってから、公証を取得しておきます。しかし、もし現地ではなく日本国内で契約書に署名する場合には、契約書を送ってもらいます。その際には特別な手続きが必要になるので注意が必要です。
フィリピンでは不動産の売買契約書は、ただ署名をして送付しただけでは有効とは認められません。本人の署名であることを証明するための「認証」という手続きが必要だからです。
認証のためにはまず、公証役場で公証人の前で契約書に署名する手続きが必要なので注意しましょう。公証役場は「日本公証人連合会」のサイトで所在地を確認できます。
公証役場で署名をすると認証のための書類が発行されるので、次に外務省に足を運んで承認印をもらいます。承認印をもらったらフィリピン大使館で最後の手続きをする流れとなります。
認証が終われば契約書をデベロッパーへ送付します。
4 コンドミニアムの支払いスケジュールを立てる
フィリピンのコンドミニアムを購入する場合、その支払い方法はいくつかあります。
4-1 現金で支払う
頭金を支払って竣工時に残金を支払うという流れは同じですが、残金を一括で支払うのか、分割して支払うのか選択肢があります。
まず頭金を支払い、残金は現金で一括支払いする方法があります。この場合、額は物件によって異なりますますがディスカウントがあります。たとえば予約時には8%割引、現金支払い時に5%割引といった形になります。最初の頭金を支払ってから30日以内に残金を支払うというのが一般的なケースです。
4-2 住宅ローンを利用する
国内の銀行はほとんど海外の不動産に融資はしません。また現地の銀行も、現地で居住していることと収入を得ていることを証明しなければ、住宅ローンを組めないところがほとんどです。
このようにフィリピン現地の銀行で住宅ローンを組むのは難しいものですが、まったく不可能というわけではありません。もしローンが組めるのであれば、購入金額の10%から20％ほどを2年ほどの分割払いとして、残金をローンで支払います。
注意点として、登記が済んでいないプレビルドのコンドミニアムは、どの程度の融資がおりるのか事前にはわからないということです。契約前にローンの申し込み審査が通ったとしても、実際に融資がおりるとは限りません。そこで、余裕をもって頭金を支払い、融資額はあまり高く設定しないことが大切です。
4-3 インハウスローンを利用する
インハウスローンとはデベロッパーが用意する分割払いのことです。銀行の住宅ローンを組めず、かといって現金もない場合に利用します。
手軽に利用できる分割払いの方法ですが、金利が14%～18%と高い点に注意が必要です。分割回数が増えるほど、さらに金利は高くなります。支払いはすべて小切手となり、そのすべてにサインをする必要があります。
インハウスローンで注意が必要なのは、完済するまで登記できないということです。所有権はデベロッパーのままなので、完成後にも支払いが終わらない場合、転売するためにはデベロッパーの許可が必要となります。
5 フィリピンの不動産投資で必要な書類
3-1 契約の前に予約申し込みをする
フィリピンで不動産投資のための物件が決まれば、次は購入のための契約に進みます。その前にはまず予約申し込みと予約料の支払い、頭金の支払いといった手続きが必要です。
まず購入する部屋が決まれば、予約申し込みをします。予約には予約料が必要となりますが、これは頭金の一部として充当されます。ほかにデベロッパーに対してLOI(署名済み同意書)を提出します。
3-2 契約前に頭金を支払う
続いて頭金を支払います。プレビルド販売のコンドミニアムの場合、頭金は分割して支払うのが一般的です。そのため、契約書を作成する前に最初の支払いを済ませます。
もしローンを組むことができれば、先に申請をして承認を得ておく必要があります。ローンが組めない場合には現金での支払いか、あるいはコンドミニアムを販売するデベロッパーが用意するローンを利用します。いずれかの方法を選んで契約に移ります。
3-3 フィリピンの不動産売買契約書には「認証」手続きが必要
提出した書類の確認が終われば売買契約に移ります。事前に契約書のコピーをもらい、弁護士にその内容を確認してもらってから、公証を取得しておきます。しかし、もし現地ではなく日本国内で契約書に署名する場合には、契約書を送ってもらいます。その際には特別な手続きが必要になるので注意が必要です。
フィリピンでは不動産の売買契約書は、ただ署名をして送付しただけでは有効とは認められません。本人の署名であることを証明するための「認証」という手続きが必要だからです。
認証のためにはまず、公証役場で公証人の前で契約書に署名する手続きが必要なので注意しましょう。公証役場は「日本公証人連合会」のサイトで所在地を確認できます。
公証役場で署名をすると認証のための書類が発行されるので、次に外務省に足を運んで承認印をもらいます。承認印をもらったらフィリピン大使館で最後の手続きをする流れとなります。
認証が終われば契約書をデベロッパーへ送付します。
4 コンドミニアムの支払いスケジュールを立てる
フィリピンのコンドミニアムを購入する場合、その支払い方法はいくつかあります。
4-1 現金で支払う
頭金を支払って竣工時に残金を支払うという流れは同じですが、残金を一括で支払うのか、分割して支払うのか選択肢があります。
まず頭金を支払い、残金は現金で一括支払いする方法があります。この場合、額は物件によって異なりますますがディスカウントがあります。たとえば予約時には8%割引、現金支払い時に5%割引といった形になります。最初の頭金を支払ってから30日以内に残金を支払うというのが一般的なケースです。
4-2 住宅ローンを利用する
国内の銀行はほとんど海外の不動産に融資はしません。また現地の銀行も、現地で居住していることと収入を得ていることを証明しなければ、住宅ローンを組めないところがほとんどです。
このようにフィリピン現地の銀行で住宅ローンを組むのは難しいものですが、まったく不可能というわけではありません。もしローンが組めるのであれば、購入金額の10%から20％ほどを2年ほどの分割払いとして、残金をローンで支払います。
注意点として、登記が済んでいないプレビルドのコンドミニアムは、どの程度の融資がおりるのか事前にはわからないということです。契約前にローンの申し込み審査が通ったとしても、実際に融資がおりるとは限りません。そこで、余裕をもって頭金を支払い、融資額はあまり高く設定しないことが大切です。
4-3 インハウスローンを利用する
インハウスローンとはデベロッパーが用意する分割払いのことです。銀行の住宅ローンを組めず、かといって現金もない場合に利用します。
手軽に利用できる分割払いの方法ですが、金利が14%～18%と高い点に注意が必要です。分割回数が増えるほど、さらに金利は高くなります。支払いはすべて小切手となり、そのすべてにサインをする必要があります。
インハウスローンで注意が必要なのは、完済するまで登記できないということです。所有権はデベロッパーのままなので、完成後にも支払いが終わらない場合、転売するためにはデベロッパーの許可が必要となります。
5 フィリピンの不動産投資で必要な書類
フィリピンで不動産投資を始めるにあたり、コンドミニアム購入の申し込みにおいて必要な書類を説明します。
まずは購入のための予約申し込みで必要な書類です。
・物件予約同意書(サイン済み) 購入を希望する物件を押さえるために必要な書類です。予約金とともに用意します。 ・パスポートのコピー
次に物件が完成したあとの登記のために必要な書類です。
・パスポート(本人確認書類) ・売買契約書 ・CCT(Condominium Certificate of Title) 売主の所有権の権利証書(これがなければ転売もできないので必ず購入時には確認すること) ・Tax Declaration 売主の納税申告書 ・CAR(Certificate Authorizing Registration) 売主の税務署の権利移転許可証 ・Certificate of Management, Certificate of Non Tenancy コンドミニアムの管理組合で未払いの管理費がない証明書 ・RPT(Real Property Tax) 売主の固定資産税支払い領収書 ・Capital Gain Tax, Doc Stamp Tax, Transfer Tax, Registration Fee コンドミニアム購入などに伴い支払った税金の領収書
登記のためには相当な数の書類が必要になります。ポイントはデベロッパーから購入者に確実に所有権が移転することを証明すること、税金などの未払いがないことを証明することです。特に税金の支払いを証明する書類をなくさないようにすることが大事です。
まずは購入のための予約申し込みで必要な書類です。
・物件予約同意書(サイン済み) 購入を希望する物件を押さえるために必要な書類です。予約金とともに用意します。 ・パスポートのコピー
次に物件が完成したあとの登記のために必要な書類です。
・パスポート(本人確認書類) ・売買契約書 ・CCT(Condominium Certificate of Title) 売主の所有権の権利証書(これがなければ転売もできないので必ず購入時には確認すること) ・Tax Declaration 売主の納税申告書 ・CAR(Certificate Authorizing Registration) 売主の税務署の権利移転許可証 ・Certificate of Management, Certificate of Non Tenancy コンドミニアムの管理組合で未払いの管理費がない証明書 ・RPT(Real Property Tax) 売主の固定資産税支払い領収書 ・Capital Gain Tax, Doc Stamp Tax, Transfer Tax, Registration Fee コンドミニアム購入などに伴い支払った税金の領収書
登記のためには相当な数の書類が必要になります。ポイントはデベロッパーから購入者に確実に所有権が移転することを証明すること、税金などの未払いがないことを証明することです。特に税金の支払いを証明する書類をなくさないようにすることが大事です。
6 フィリピンの不動産投資で発生する税金など
フィリピンで不動産投資のためのコンドミニアムを購入した際に支払う税金などについて説明します。
・登録料 土地登記庁で記載されていルール登記料金表により金額が決まりますが、目安は販売価格の0.25%ほどです。 ・印紙税 印紙税は物件売買価格あるいはその物件の市場価格のうち、高いほうに対して1.5%かかります。 ・地方譲渡税 物件売買価格あるいは市場価格のうち、高いほうの0.5%(0.75%)です。 ・公証料 物件の市場価格の1%～2%ほどになります。
7 購入した不動産の登記をする
購入したコンドミニアムが完成し、支払いもすべて済ませたら登記を行います。フィリピンでは登記をするために必要な書類がかなり多いので、漏れがないようにチェックすることが必要です。
またフィリピンでは購入した不動産の登記に時間がかかります。2カ月から4カ月ほどかかることもあるので、早期の転売を考えるのであれば注意が必要です。
フィリピンで不動産投資のためのコンドミニアムを購入した際に支払う税金などについて説明します。
・登録料 土地登記庁で記載されていルール登記料金表により金額が決まりますが、目安は販売価格の0.25%ほどです。 ・印紙税 印紙税は物件売買価格あるいはその物件の市場価格のうち、高いほうに対して1.5%かかります。 ・地方譲渡税 物件売買価格あるいは市場価格のうち、高いほうの0.5%(0.75%)です。 ・公証料 物件の市場価格の1%～2%ほどになります。
7 購入した不動産の登記をする
購入したコンドミニアムが完成し、支払いもすべて済ませたら登記を行います。フィリピンでは登記をするために必要な書類がかなり多いので、漏れがないようにチェックすることが必要です。
またフィリピンでは購入した不動産の登記に時間がかかります。2カ月から4カ月ほどかかることもあるので、早期の転売を考えるのであれば注意が必要です。
