フィリピンの経済成長率は2019年で5.9％、2020年では6.3％を予想しているほどASEANの中でもトップクラスの高い経済成長を見せ、世界中の投資家から今まさに投資すべき国の1つとして人気があります。購入価格は東京都心の高級マンションと比べ約3分の1ほどで購入でき、そのうえスポーツジムやプールなどの施設、24時間のセキュリティ体制が整っているのが当たり前です。
資産運用のための不動産購入だけでなく、ラグジュアリーなセカンドライフとして住居用に購入する人も少なくありません。しかし「フィリピン不動産を購入する際に、実際どのくらいの税金がかかるのか？」という疑問を持つ方も多いと思います。
この記事では実際に不動産を購入する際の規則や税金・その他の諸経費について解説します。
資産運用のための不動産購入だけでなく、ラグジュアリーなセカンドライフとして住居用に購入する人も少なくありません。しかし「フィリピン不動産を購入する際に、実際どのくらいの税金がかかるのか？」という疑問を持つ方も多いと思います。
この記事では実際に不動産を購入する際の規則や税金・その他の諸経費について解説します。
目次
フィリピン不動産を購入する際の規則
外国人がフィリピン不動産を購入する際には、フィリピン国内の法律で決められた「コンドミニアム法」を知る必要があります。まずはコンドミニアム法の購入規制について紹介していきます。
コンドミニアム法について
フィリピンでコンドミニアムを購入・売買など取扱うためとして、1966年6月18日に共和国法 4726「コンドミニアム法」が制定されました。（REPUBLIC ACT NO. 4726 June 18, 1966）
「コンドミニアム法」の正式名称は、「AN ACT TO DEFINE CONDOMINIM, ESTABLISH REQURIEMENTS FOR ITS CREATION, AND GOVERN ITS INCIDNETS」訳すと、「コンドミニアムを定義する行為、その作成のための条件を確立する行為、およびそのインシデントを管理する」という意味です。
下記サイトがコンドミニアム法についての文章内容です。全て英文での記載のため、和訳し簡略化した内容をこれから説明いたします。
「コンドミニアム法」の正式名称は、「AN ACT TO DEFINE CONDOMINIM, ESTABLISH REQURIEMENTS FOR ITS CREATION, AND GOVERN ITS INCIDNETS」訳すと、「コンドミニアムを定義する行為、その作成のための条件を確立する行為、およびそのインシデントを管理する」という意味です。
下記サイトがコンドミニアム法についての文章内容です。全て英文での記載のため、和訳し簡略化した内容をこれから説明いたします。
フィリピン国籍以外の外国人は土地の購入ができない
フィリピン国籍がない外国人は土地の購入が禁止されています。土地だけでなく一戸建ても同様購入することができません。
コンドミニアムなら外国人でも購入可能
集合住宅を区分登記するフィリピンのコンドミニアム（高級分譲マンション）はスポーツプール・ジム・バスケットコート・ジャグジーなど豪華施設に加え、24時間体制のセキュリティが付いているのが基本です。
外国籍の場合土地の購入が禁止されていますが、「コンドミニアム」と低層の集合住宅「タウンハウス（長屋）」が認められています。ただし「保有するユニット数は、コンドミニアム全ユニット数の40％未満まで」という規則があります。
フィリピン不動産を購入する際の住宅ローン
外国人向けの住宅ローンの数は多くはないですが、現地の銀行から住宅ローンを組むことが可能です。フィリピン最大手の銀行BDO（バンコ・デ・オロ ユニバンク）や、日本にも支店があるPNB（フィリピンナショナルバンク）などで住宅ローンの提供がされています。
フィリピン不動産はフィリピン国籍以外同士の者であれば販売が可能
フィリピン人同様、外国籍の方でも不動産購入後に転売や賃貸等が可能です。しかしフィリピン国籍を持っていない外国人は、同じフィリピン国籍を持っていない外国人にのみしか売買することができません。つまりフィリピン人はフィリピン人に加え多国籍の人へ転売や賃貸などができますが、フィリピン国籍を持たない者が転売や賃貸などをする場合には、日本・韓国・中国・アメリカ国籍などといったフィリピン以外の国籍のみに販売ができるということです。
よって不動産購入にはフィリピンの経済中心地「マカティ市」、カジノの街「マニラ」、リゾート観光地で賑わう「セブ島」などが投資エリアの基準となるでしょう。
フィリピン不動産の購入する際にかかる税金と費用
続いてはフィリピン不動産の購入時にかかる税金とその他費用についてご紹介していきます。
印紙税：Documentary Stamp Tax（1.5%～2％）
印紙税は不動産売買契約書等や譲渡証書などの商業取引を証す契約書に印税が課せられます。購入価格または公式市場価格いずれか大きい金額に対し1.5%～2％の税率が課せられます。
移転税：Transfer Tax（0.5%～0.75%）
移転税は物件所有者が別の者へ変更されるときにかかる税金です。公式市場価格または売却価格のいずれか大きい金額に対し0.5～0.75%の税率が課せられます。
登録税：Registration Tax（0.25%～2％）
登録税は不動産を登記手続きのため国へ収める税金です。物件価格または評価額のいずれか大きい金額に対し0.25％～2%の税率が課せられます。
付加価値税：Value Added Tax（12%）
付加価値税は消費税のことで、消費に対して課せられる税です。フィリピン不動産売買だけに限らず、レストランでの飲食費用や日常生活の買い物などにかかる税金で、レシート明細には「VAT」と略されて表示されています。売買価格の12％の税率が課せられますが、通常は物件表示価格に含まれています。
地方譲渡税：Local Transfer Tax（0.5%～0.75%）
売買価格または公式市場価格のいずれか大きい金額に対し、0.5%～0.75%の税率が課せられます。（地方物件は0.5%、マニラ首都圏では0.75%です。）
公証費：Notary Fees（1～2%）
公証費とは公証人によって売買証書認証する際にかかる費用です。売り手と買い手が合意した売買価格・氏名・物件説明などが記載された重要書類である売買証書です。物件価格の1%～2％がかかるのが一般的ですが、交渉も可能です。
これらを合計すると、物件価格以外に15.75％〜19.5％の税金が購入時にかかることを理解しておくべきと言えます。
これらを合計すると、物件価格以外に15.75％〜19.5％の税金が購入時にかかることを理解しておくべきと言えます。
フィリピン不動産を購入した場合、日本で発生する税金等の別途費用
ここまでで、フィリピンで不動産を購入した場合に発生する税金などの費用を解説してきましたが、忘れてはいけないのが、日本で支払う必要のある別途費用です。
投資用の購入のみ税金がかかる
日本居住者が自分自身の住居用としてコンドミニアムなどを購入した場合は、不動産所得つまり賃貸収入を得ることはないため日本での課税対象には入りません。しかし、投資用として購入した場合は、賃貸に出した際に得る「インカムゲイン」か、売却の際に得る「キャピタルゲイン」を得ることになります。そのためどちらかの収入を得る際には、日本でも税金がかかります。その場合の税金は「所得税・住民税」と「譲渡所得税」の大きく2種類あります。
確定申告が必要
国内居住者が不動産収入を得た際には確定申告で「国外財産調書」の提出義務がありますが、5,000万円を超える海外資産がある人のみです。国外財産調書には種類・数量・価額などの必要事項を記載したものを税務署に提出します。
国税庁HP（No.7456 国外財産調書の提出義務）
国税庁HP（No.7456 国外財産調書の提出義務）
まとめ
今回はフィリピン不動産の購入規制、購入時にかかる税金について解説しました。フィリピンにおける不動産購入には、物件取得時だけでなく運営時や売却時にもそれぞれ税金や諸費用がかかり、法律と文化も合わせて全体的に理解しておくことがフィリピン不動産運用には必要となります。
今後さらに成長していくフィリピン経済への不動産投資には、物価が上がりきる前の今がビジネスチャンスへとつなぐことができるでしょう。
