目次
フィリピンで不動産投資をするエリアを探す
- 今後の成長が見込め、キャピタルゲインが見込めるエリア
- 賃貸需要が見込め、インカムゲインが見込めるエリア
フィリピンでの不動産投資に適切な物件を探す
不動産投資で購入するならプレビルドのコンドミニアムがおすすめ
フィリピンでコンドミニアムを購入する理由
フィリピンの不動産投資でコンドミニアムを購入するもうひとつの理由は、外国人は土地を所有できないことが挙げられます。
フィリピンに限らず新興国の多くは、外国人が土地を所有することを認めていません。資金力のある外資に土地を買い占められることを防ぐのが理由です。
しかし、コンドミニアムに関しては所有権が認められています。日本のマンションとは異なり、土地の持分というものがないので、コンドミニアム法により建物の区分所有が認められるという形になります。
コンドミニアム購入の契約をする
契約の前に予約申し込みをする
物件が決まれば、次は購入のための契約に進みます。その前にはまず予約申し込みと予約料の支払い、頭金の支払いといった手続きが必要です。
まず購入する部屋が決まれば、予約申し込みをします。予約には予約料が必要となりますが、これは頭金の一部として充当されます。ほかにデベロッパーに対してLOI(署名済み同意書)を提出します。
契約前に頭金を支払う
続いて頭金を支払います。プレビルド販売のコンドミニアムの場合、頭金は分割して支払うのが一般的です。そのため、契約書を作成する前に最初の支払いを済ませます。
もしローンを組むことができれば、先に申請をして承認を得ておく必要があります。ローンが組めない場合には現金での支払いか、あるいはコンドミニアムを販売するデベロッパーが用意するローンを利用します。いずれかの方法を選んで契約に移ります。
フィリピンの不動産売買契約書には「認証」手続きが必要
提出した書類の確認が終われば売買契約に移ります。事前に契約書のコピーをもらい、弁護士にその内容を確認してもらってから、公証を取得しておきます。しかし、もし現地ではなく日本国内で契約書に署名する場合には、契約書をお送りします。その際には特別な手続きが必要になるので注意が必要です。
フィリピンでは不動産の売買契約書は、ただ署名をして送付しただけでは有効とは認められません。本人の署名であることを証明するための「認証」という手続きが必要だからです。
認証のためにはまず、公証役場で公証人の前で契約書に署名する手続きが必要なので注意しましょう。公証役場は「日本公証人連合会」のサイトで所在地を確認できます。
公証役場で署名をすると認証のための書類が発行されるので、次に外務省に足を運んで承認印をもらいます。承認印をもらったらフィリピン大使館で最後の手続きをする流れとなります。
認証が終われば契約書をデベロッパーへ送付します。
コンドミニアムの支払いスケジュールを立てる
現金で支払う
頭金を支払って竣工時に残金を支払うという流れは同じですが、残金を一括で支払うのか、分割して支払うのか選択肢があります。
まず頭金を支払い、残金は現金で一括支払いする場合、額は物件によって異なりますますがディスカウントがあります。たとえば予約時には8%割引、現金支払い時に5%割引といった形になります。最初の頭金を支払ってから30日以内に残金を支払うというのが一般的なケースです。
住宅ローンを利用する
インハウスローンを利用する
インハウスローンとはデベロッパーが用意する分割払いのことです。フィリピンの不動産デベロッパーはグループ企業に銀行を有していることがほとんどで、手軽に利用できる分割払いの方法ですが、金利が14%～18%と高い点に注意が必要です。分割回数が増えるほど、さらに金利は高くなります。支払いはすべて小切手となり、そのすべてにサインをする必要があります。
インハウスローンで注意が必要なのは、完済するまで登記できないということです。所有権はデベロッパーのままなので、コンドミニアム完成後にも支払いが終わらない場合、転売するためにはデベロッパーの許可が必要となります。
購入した不動産の登記をする
購入したコンドミニアムが完成し、支払いもすべて済ませたら登記を行います。フィリピンでは登記をするために必要な書類がかなり多いので、漏れがないようにチェックすることが必要です。
またフィリピンでは購入した不動産の登記に時間がかかります。2カ月から4カ月ほどかかることもあるので、早期の転売を考えるのであれば注意が必要です。
フィリピンの不動産購入時必要な書類
購入のための予約申し込みで必要な書類
…購入を希望する物件を押さえるために必要な書類です。予約金とともに用意します。
・パスポートのコピー
物件が完成したあとの登記のために必要な書類
・パスポート(本人確認書類)
・売買契約書
・CCT(Condominium Certificate of Title)
…売主の所有権の権利証書(これがなければ転売もできないので必ず購入時には確認すること)
・Tax Declaration
…売主の納税申告書
・CAR(Certificate Authorizing Registration)
…売主の税務署の権利移転許可証
・Certificate of Management, Certificate of Non Tenancy
…コンドミニアムの管理組合で未払いの管理費がない証明書
・RPT(Real Property Tax)
…売主の固定資産税支払い領収書
・Capital Gain Tax, Doc Stamp Tax, Transfer Tax, Registration Fee
…コンドミニアム購入などに伴い支払った税金の領収書
登記のためには相当な数の書類が必要になります。ポイントはデベロッパーから購入者に確実に所有権が移転することを証明すること、税金などの未払いがないことを証明することです。
フィリピンの不動産投資の手順や支払いスケジュールまとめ
外国人である日本人がフィリピンの不動産を購入する際は、特に手続きが煩雑です。また新築・中古・プレビルドを購入する場合でも手続きが変わってきます。一貫して当社にご依頼いただくことが可能ですので、小さなことでもお気軽にご相談下さい。
